Инвестиции в коммерческую недвижимость: экспертное мнение генерального директора девелоперского агентства «Молл. Экспертиза & Консалтинг» Марии Гуровой

Несмотря на всю турбулентность финансовых рынков в современном глобальном мире, преимущества коммерческого инвестирования, в частности в торговый сектор, во все времена были очевидны. Сами по себе инвестиции в недвижимость – это надежный актив, а вложения в торговые объекты, при правильном подходе, могут приносить высокий доход. Подчеркну, инвестиции в коммерческую недвижимость по-прежнему остаются одними из самых высокорентабельных и доходных. Но если в 2005 году, когда экономика нашей страны была на подъеме, окупаемость инвестиций в строительство торговой недвижимости была в среднем 5 лет, то теперь окупаемость приблизилась к 12 годам. А в некоторых случаях, если, например, торговый центр нетипичный или находится в сложном регионе, окупаемость может составить все 15-17 лет. Это, безусловно, очень длительный срок, до получения прибыли торговый центр может и не достоять.

Принципы инвестирования в коммерческую недвижимость

Первое, с чего мы начинаем в «Молл. Экспертиза & консалтинг», - проводим анализ потенциального объекта коммерческой недвижимости: определяем ликвидность торгового центра и сроки возврата вложений, рассчитываем рентабельность. Для этих целей в нашем агентстве предварительно выполняются маркетинговые исследования. Мы должны четко понимать ключевые цифры - трафик (проходимость торгового центра), на который влияют расположение, транспортная доступность и конкурентное окружение, а также уровень дохода аудитории потенциальных клиентов.

На основе всех исследований и полученных цифр мы составляем инвестиционный проект торгового комплекса. Далее, инвестор или девелопер, опираясь на проект, сможет принять решение о целесообразности инвестирования.

Если проект интересен, мы предлагаем разработку инвестиционного бизнес-плана и реализацию всего комплекса услуг по продвижению торгового центра: определение концепции, разработка проекта для строительства здания, реклама, заполнение торговых площадей арендаторами.

Об инвестициях в коммерческую недвижимость сегодня

Будем честны, в текущий момент мы наблюдаем ухудшение инвестиционного климата, и это обусловлено рядом объективных причин. Во-первых, иллюзия о том, что у нас есть проектное финансирование. В нашей индустрии его нет, к сожалению. У нас есть анонсированные программы для малого и среднего предпринимательства под государственные гарантии. Ставка очень интересная – от 6,5 % годовых. Но существует один нюанс: торговая недвижимость в эту программу не входит. Поэтому у торговых центров нет шансов на господдержку. Кроме того, проектное финансирование, как правило, выдается под залог. Например, если компания-девелопер может взять в кредит, условно, миллиард рублей, то в залоге у нее должно быть минимум 70 % от этой суммы. Любому бизнесмену очевидно, что эти условия не привлекательны. Так что в нынешних экономических реалиях – неподъемные рыночные ставки на заемные средства, трудновыполнимые входные условия для займа, неопределённость на финансовых рынках,  − строить масштабные объекты невыгодно вообще!

Я думаю, что сейчас основная проблема инвестиций – это еще и чисто психологическая боязнь. Если ты не строишь торговый центр в самых топовых локациях -  условно говоря, в Москве на Красной площади, - ты должен понимать, что любые ограничения бизнеса, которые сейчас возникают в связи с covid-кризисом, -  это убытки.

Последние годы инвестирование в торговую недвижимость — это задача со множеством неизвестных, но главное – у инвестора нет понимания, на какой арендный доход можно рассчитывать! Однако интерес к одному из самых доходных видов бизнеса никуда не исчез, он трансформировался в более понятные с точки зрения возможных рисков форматы. В настоящее время инвесторы делают ставку на строительство небольших торговых центров, «якорем» которых выступает, как правило, продуктовый супермаркет, а в качестве сопутствующих арендаторов – торговая галерея магазинов с ассортиментной линейкой, дополненной товарами первой необходимости.

Еще один интересный тренд, который мы наблюдаем, – возврат к долевому строительству, к кооперации и простым товариществам как форме сотрудничества в строительной сфере.

Так, в условиях пандемии на рынке коммерческой недвижимости образовалось огромное количество пустующих коммерческих площадей. Уже сейчас многие из них переделывают под апартаменты. Одна из актуальных схем привлечения инвестиций – краудфандинг.  То есть ты как физлицо можешь внести свой миллион рублей и владеть долей в здании, приносящем доход. Думаю, эта схема инвестирования в ближайшие годы распространится на коммерческую недвижимость.

В нашем агентстве вы можете проконсультироваться по всем финансовым и юридическим вопросам, связанным с инвестициями в коммерческую недвижимость. Девелоперское агентство «Молл. Экспертиза & консалтинг» работает в сфере торговой недвижимости более 17 лет. Наш богатый опыт и практика инвестирования в объекты торговой недвижимости помогут вам сориентироваться и выбрать высоколиквидный объект.Об инвестициях в коммерческую недвижимость сегодня

Будем честны, в текущий момент мы наблюдаем ухудшение инвестиционного климата, и это обусловлено рядом объективных причин. Во-первых, иллюзия о том, что у нас есть проектное финансирование. В нашей индустрии его нет, к сожалению. У нас есть анонсированные программы для малого и среднего предпринимательства под государственные гарантии. Ставка очень интересная – от 6,5 % годовых. Но существует один нюанс: торговая недвижимость в эту программу не входит. Поэтому у торговых центров нет шансов на господдержку. Кроме того, проектное финансирование, как правило, выдается под залог. Например, если компания-девелопер может взять в кредит, условно, миллиард рублей, то в залоге у нее должно быть минимум 70 % от этой суммы. Любому бизнесмену очевидно, что эти условия не привлекательны. Так что в нынешних экономических реалиях – неподъемные рыночные ставки на заемные средства, трудновыполнимые входные условия для займа, неопределённость на финансовых рынках, − строить масштабные объекты невыгодно вообще!

Я думаю, что сейчас основная проблема инвестиций – это еще и чисто психологическая боязнь. Если ты не строишь торговый центр в самых топовых локациях - условно говоря, в Москве на Красной площади, - ты должен понимать, что любые ограничения бизнеса, которые сейчас возникают в связи с covid-кризисом, - это убытки.

Последние годы инвестирование в торговую недвижимость — это задача со множеством неизвестных, но главное – у инвестора нет понимания, на какой арендный доход можно рассчитывать! Однако интерес к одному из самых доходных видов бизнеса никуда не исчез, он трансформировался в более понятные с точки зрения возможных рисков форматы. В настоящее время инвесторы делают ставку на строительство небольших торговых центров, «якорем» которых выступает, как правило, продуктовый супермаркет, а в качестве сопутствующих арендаторов – торговая галерея магазинов с ассортиментной линейкой, дополненной товарами первой необходимости.

Еще один интересный тренд, который мы наблюдаем, – возврат к долевому строительству, к кооперации и простым товариществам как форме сотрудничества в строительной сфере.

Так, в условиях пандемии на рынке коммерческой недвижимости образовалось огромное количество пустующих коммерческих площадей. Уже сейчас многие из них переделывают под апартаменты. Одна из актуальных схем привлечения инвестиций – краудфандинг. То есть ты как физлицо можешь внести свой миллион рублей и владеть долей в здании, приносящем доход. Думаю, эта схема инвестирования в ближайшие годы распространится на коммерческую недвижимость.

В нашем агентстве вы можете проконсультироваться по всем финансовым и юридическим вопросам, связанным с инвестициями в коммерческую недвижимость. Девелоперское агентство «Молл. Экспертиза & консалтинг» работает в сфере торговой недвижимости более 17 лет. Наш богатый опыт и практика инвестирования в объекты торговой недвижимости помогут вам сориентироваться и выбрать высоколиквидный объект.