Как изменятся ставки аренды в 2025 году? Анализ по сегментам

Арендные ставки в торговых центрах (ТЦ) остаются важным показателем состояния рынка коммерческой недвижимости. В 2025 году их динамика будет зависеть от ряда факторов: инфляции, покупательских настроений, развития онлайн-торговли и конкуренции между ТЦ. Развитие рынка приведёт к перераспределению спроса между сегментами, и владельцы торговых площадей должны учитывать новые реалии.

Макроэкономические факторы, влияющие на аренду

Рынок коммерческой недвижимости тесно связан с общей экономической ситуацией. В 2025 году ключевыми драйверами изменений станут:

• Инфляция. Ожидается её сохранение на уровне 8-10%, что приведёт к естественной индексации ставок.

• Покупательский спрос. Снижение реальных доходов потребителей делает их более осторожными в тратах, что заставляет ритейлеров оптимизировать расходы.

• Онлайн-торговля. Доля e-commerce продолжает расти, снижая потребность в классических магазинах, но увеличивая спрос на шоурумы и пункты выдачи заказов.

• Заполняемость ТЦ. В Москве и Санкт-Петербурге вакантность премиальных ТЦ сократилась до 5–7%, в регионах этот показатель выше – 10–12%.

Прогноз арендных ставок по сегментам

Премиальные торговые центры

Москва и Санкт-Петербург остаются лидерами по уровню арендных ставок. После ухода западных брендов сегмент адаптировался: на их место пришли российские и азиатские компании. Средние ставки для небольших помещений в топовых ТЦ составляют 100–150 тыс. руб./кв.м/год в Москве и 90–120 тыс. в Санкт-Петербурге. В 2025 году прогнозируется рост ставок на 7-10%, а в наиболее востребованных локациях – до 15%.

Крупные региональные моллы

Торговые центры в миллионниках продолжают заполняться, но покупатели стали реже посещать большие моллы. Средние ставки составляют 30–50 тыс. руб./кв.м/год в крупных городах и 15–25 тыс. в областных центрах. В 2025 году арендные ставки останутся стабильными, а в успешных проектах могут увеличиться на 5-7%.

Районные торговые центры

Формат «у дома» показывает уверенный рост. Низкая вакантность и высокий спрос на небольшие площади позволяют владельцам повышать ставки. В Москве аренда в районных ТЦ уже достигла 25–35 тыс. руб./кв.м/год, в регионах – 12–18 тыс. В 2025 году ставки могут вырасти на 7–10%, а в топ-локациях – до 15%.

Ритейл-парки и специализированные центры

Этот сегмент стабилизировался после ухода международных сетей, но арендаторы чувствительны к цене. Средняя аренда составляет 10–20 тыс. руб./кв.м/год, а lifestyle-центры с развитой инфраструктурой стоят дороже – 20–40 тыс. руб. Прогноз: стабильность с возможной индексацией в пределах 5-7%.

Аутлеты и дисконт-центры

Рост спроса на товары со скидками поддерживает этот сегмент. Средняя ставка аренды в московских аутлетах – 20–30 тыс. руб./кв.м/год, в регионах – 10–15 тыс. В 2025 году ожидается рост ставок на 5-7%, с возможностью увеличения переменной части аренды, зависящей от выручки магазинов.

Общий прогноз на 2025 год

• Премиальные ТЦ: рост арендных ставок на 5–7%.

• Крупные региональные моллы: стабильность с возможным ростом на 3–5%.

• Районные ТЦ: уверенный рост на 7–10%.

• Ритейл-парки: стабильность, индексация на 3–5%.

• Аутлеты: умеренный рост на 5%.

Заключение

В 2025 году рынок аренды в ТЦ будет сохранять стабильность, но рост ставок будет зависеть от конкретного сегмента. Районные ТЦ и премиальные моллы продолжат дорожать, тогда как региональные и специализированные объекты будут испытывать давление со стороны арендаторов. Для арендаторов ключевым фактором при выборе объекта станет стабильный трафик, а для владельцев – гибкость в переговорах и адаптация к новым реалиям рынка.