Если нужно, проконсультируем по телефону или почте – просто напишите нам сообщение и укажите предпочтительный способ для связи.
Актуальные цены по сегментам коммерческой недвижимости
Офисы (Москва): Рынок офисной недвижимости в 2024 году характеризуется резким ростом арендных ставок и снижением вакансии. Средняя ставка аренды по Москве за 2024 год выросла примерно на 20%. К концу года ставки достигли около 47 тыс. руб. за м²/год для офисов класса A (рост ~19% за год) и ~75 тыс. руб. за м²/год для премиум-класса A+ (рост ~23%) с учетом эксплуатационных расходов и НДС. Для класса B+ средняя ставка составила ~33,5 тыс. руб. (+23%), для B – ~25,3 тыс. (+18%). В чистых базовых ставках рост немного ниже: по итогам 2024 года средневзвешенная базовая аренда офисов классов A и B увеличилась на 9%. Ставки капитализации (доходности) офисных объектов также повысились – в среднем до 11–13% годовых по итогам 2024 г., что отражает снижение цен продажи относительно аренды.
Складская недвижимость: Сегмент складов продемонстрировал рекордный рост цен. К концу 2024 года ставка аренды сухих складов класса A в Московском регионе достигла ~12 500 руб. за м²/год, установив исторический максимум. Годовой прирост составил около 44%, а за пять лет ставки выросли более чем в 3 раза. Средняя доходность складских объектов оценивается в 11,25–13% годовых. Вакансия на складах долгое время оставалась околонулевой (<1% в 2023 г.), что поддерживало высокие ставки аренды.
Торговая недвижимость (ритейл): В торговых центрах наблюдается восстановление после потрясений 2022 года, однако рост арендных ставок умеренный. Вакансия в действующих ТЦ Москвы снизилась до ~5,5% к концу 2024 г., свидетельствуя о возврате арендаторов. Тем не менее ставки аренды растут медленнее инфляции. Лишь стабильно работающие, «прибыльные» ТЦ смогли немного повысить арендную плату; в новых объектах условия аренды остались на уровне последних лет, близком к складским ставкам, чтобы привлечь арендаторов. Кроме того, около трети арендаторов по-прежнему пользуются скидками 15–25% на аренду в действующих ТЦ, сохранившимися с прошлых периодов. Это сдерживает среднерыночные ставки. Доходность качественных торговых объектов оценивается на уровне ~12%. В 2024 году инвесторы могли приобрести некоторые торговые комплексы в Московском регионе с окупаемостью ~9–10 лет (то есть по сниженной цене), что указывает на привлекательные цены продажи действующих ТЦ для покупателей.
Гостиницы: Гостиничный сектор пережил подъем: рост внутреннего туризма и возвращение деловых путешествий привели к росту цен. Средняя цена номера (ADR) в качественных отелях за 2024 год выросла на ~31%, до 11 504 руб. за ночь. В эконом-сегменте средняя стоимость достигла ~5 300 руб. (+33,7%), в люксовом – ~27 720 руб. (+26%). Существенно выросла и доходность на номер (RevPAR): по рынку качественных отелей показатель поднялся на 36% (до 8 950 руб. против 6 562 руб. годом ранее). Особенно заметен успех московских люкс-отелей – их RevPAR увеличился почти на 48%, с 12,5 тыс. до 18,5 тыс. руб. за номер в сутки. Это отражает высокую загрузку: по данным аналитиков, турпоток и деловая активность вернули заполняемость столичных гостиниц на докризисные уровни.
Многофункциональные комплексы (МФК): МФК – объединяющие офисы, торговлю, апартаменты, развлечения и др. – стали заметным форматом. Крупнейшая сделка 2024 г. как раз связана с МФК: ОАО «РЖД» приобрело небоскреб Moscow Towers (Москва-Сити) под свою штаб-квартиру за сумму порядка 200–220 млрд руб. – рекордный объем вложений для рынка. Доходность МФК зависит от наполнения: специализированные комплексы с «якорным» содержанием могут давать 10–15% годовых (медицинские кластеры) или 12–18% (спортивные), образовательные – ~10–14%, а IT-кластеры при высоком спросе – до 20%. В Москве уже реализованы успешные МФК: например, «VTB Арена Парк» (стадион + отель + офисы + жилье) и «Москва-Сити». Этот формат позволяет диверсифицировать доходы и привлекать трафик за счет синергии разных функций.
Сравнение с предыдущими периодами (2023–2024)
-
Офисы: 2024 год стал переломным после спада 2022-го. Арендные ставки в Москве заметно выросли по сравнению с 2023 годом (на 15–20% в среднем, в премиум-сегменте до +22%), что связано с сокращением свободных площадей. В начале 2024 г. в Москве пустовало ~1,35 млн м² офисов, а к концу – менее 1,0 млн м². Вакансия снизилась с ~7% до 5%, минимального уровня за последние годы. Для сравнения, с 2019 г. по 2024 г. средняя ставка аренды офисов класса A выросла всего на ~22%, то есть основной рост пришелся именно на 2023–2024 гг. после оттока иностранных арендаторов и последующего заполнения ниш российскими компаниями.
-
Склады: В 2022–2023 гг. наблюдался бум складского рынка из-за взрывного роста e-commerce. Объем поглощения в РФ в 2023 г. достиг рекордных 7,7 млн м² (против ~2,7 млн м² в 2022 г.). Это спровоцировало рост аренды на 50% за 2023 год. В 2024 г. тренд продолжился: ставки увеличились еще на ~44%. Таким образом, за два года аренда складов удвоилась. Однако вакансия начала чуть расти с исторического минимума: с 0,1% до 0,7% по Москве и области, и до 1–2% по регионам – но эти уровни всё еще крайне низкие.
-
Ритейл: В 2022 г. исход западных брендов вызвал всплеск вакантных площадей в ТЦ (до 10–12% местами). В 2023–2024 гг. большинство свободных помещений заполнили отечественные и азиатские ритейлеры, что снизило среднюю вакансию до ~8% по Москве. В действующих успешных торговых центрах вакантность в конце 2024 г. опустилась даже до 5–6%. Тем не менее арендные ставки в торговом сегменте в 2024 году выросли незначительно (в среднем на 3–5%, то есть ниже инфляции). Для сравнения: до 2022 года ежегодный рост ставок был около 5–7%, а в 2023-м многие арендаторы закрепили льготные условия. Лишь к концу 2024-го началось умеренное повышение условий аренды в ТЦ с устойчивой посещаемостью.
-
Гостиницы: После провала 2020–2021 гг. из-за пандемии и санкций 2022 г., гостиничный рынок РФ в 2023–2024 гг. активно отыгрывает позиции. Доходность на номер (RevPAR) в 2023 г. выросла двузначными темпами, а в 2024 г. ускорилась еще на 36%. Для сравнения: в допандемийном 2019 г. таких темпов не было – рынок тогда был более стабильным. Средняя цена номера в 2024 (~11,5 тыс. руб.) превысила не только уровень 2021–2022 гг., но и значительно опережает докризисный 2019-й (примерно на +50% к тому времени). Это говорит о полном восстановлении спроса и возможности отелей повышать тарифы.
Тренды 2025 года: мнения девелоперов, брокеров и инвесторов
Офисы – дефицит и рост цен. Участники рынка сходятся во мнении, что в 2025 году сохранится нехватка качественных офисов, особенно среднего размера (400–1000 м²). По данным JLL, спрос на такие помещения в Москве существенно вырос в 2024 г., особенно в центре. Knight Frank подтверждает оживление этого сегмента, что уже привело к повышению аренды и стоимости продажи офисов среднего формата. Эксперты CORE.XP отмечают практически нулевую вакансию в самых популярных локациях. В этих условиях девелоперы вынуждены предлагать офисные блоки к продаже (для конечных пользователей), но объемы доступны малы. Многие компании предпочитают покупать офис вместо аренды, однако и это сложно – новые бизнес-центры еще на этапе строительства распродаются/сдаются на 90%+. Руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина указывает, что рынок в 2024 году окончательно сместился в пользу арендодателей: спрос превысил предложение, на качественные вакантные блоки сразу несколько претендентов, и при пересмотре старых договоров ставки увеличивают более чем на 10%. Некоторые арендаторы, не найдя офис в центре, уже рассматривают переезд на окраины или переоборудование нестандартных помещений под офис – такую тенденцию отмечают в Knight Frank. Однако для имиджевых компаний это сложное решение, поэтому в 2025 году конкуренция за хорошие офисы только усилится.
Склады – перелом к балансировке. После двух лет ажиотажа складской рынок начинает входить в фазу насыщения. Компания NF Group (экс-Knight Frank) прогнозирует в 2025 году рекордный ввод 7,2 млн м² новых складов по России (вдвое больше, чем в 2024-м). Только в Московском регионе заявлено к вводу ~2,7 млн м², что более чем вдвое превышает прошлогодний результат. Эксперты ожидают, что столь большой объем предложения приведет к росту вакантности: по оценкам IBC Real Estate, вакансия складов в РФ может вырасти до 3% к концу 2025 г. (против <1% в 2023). Генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов отмечает, что в Московском регионе рост ставок фактически остановился, а в некоторых локациях владельцы уже готовы давать скидки 5–10% новым арендаторам. Это кардинальная перемена после периода, когда в 2024-м на редких аукционах за складские площади ставки, наоборот, взлетали на 5–10% выше начальных. Инвесторы и девелоперы меняют подход: спекулятивное строительство (без предварительных договоров аренды) снова растет – в 2025 г. до 60% новых проектов будут строиться «впрок». Такая стратегия обусловлена ожиданиями, что спрос на момент ввода стабилизируется. В целом мнения экспертов сходятся: рынок складов в 2025 году перейдет от дефицита к более сбалансированному состоянию, без резкого обвала – поддержкой останется развитие онлайн-торговли, доля которой в структуре спроса в 2024 г. достигла 63%.
Ритейл – смена арендаторов и новая концепция ТЦ. По словам аналитиков, зарубежные бренды хоть и сокращают присутствие, но продолжают по чуть-чуть заходить: в 2024 году в России открылось 22 новых международных бренда (в основном из Азии), что лишь немногим меньше, чем в 2023 (24 бренда). Ушло за год совсем мало – лишь 4 иностранных бренда окончательно закрыли магазины. Ритейл-консультанты прогнозируют, что и в 2025 г. новые зарубежные игроки будут выходить (уже анонсировано 13 брендов, в т.ч. европейских), но их число останется скромным (до ~25 в год). Девелоперы торговых центров делают ставку на развлекательные и сервисные зоны: конкуренция со стороны онлайн-торговли заставляет ТЦ перераспределять состав арендаторов в пользу досуга, еды, услуг, которые невозможно получить через интернет. Участники рынка отмечают, что магазины превращаются в шоурумы и пункты выдачи заказов – классическая торговля совмещается с онлайн-элементом. Инвесторы же видят в торговом сегменте шанс недорого приобрести активы: как отмечает Accent Capital, в 2024 году ряд качественных ТЦ продавались с дисконтом (доходностью 10–11% вместо прежних 8%) из-за того, что их закредитованные владельцы испытывали давление высоких ставок ЦБ. Таким образом, тренд 2025 – это редевелопмент и переосмысление ТЦ (в новых проектах доля развлечений и услуг растет), а также точечные сделки приобретения объектов на привлекательных условиях.
Гостиницы – ставка на бизнес-туризм и регионы. Инвесторы и операторы отелей с оптимизмом смотрят на 2025 год. Аналитики IBC Real Estate выделяют несколько тенденций. Во-первых, операционные показатели отелей продолжают расти, и эта динамика, как они полагают, сохранится как минимум до конца 2025 г.. Во-вторых, на рынок возвращается деловой турист: спрос на командировки и MICE-мероприятия значительно увеличился в 2024-м, особенно в Москве и Петербурге. Доля бизнес-путешественников в структуре гостей растет, что поддерживает заполняемость в будни. В-третьих, эксперты указывают на огромный потенциал внутреннего туризма, который пока реализован не полностью. Росту поездок по России мешали ограничения инфраструктуры, но государство усиливает поддержку отрасли: запускаются программы создания туристических кластеров, предоставляются субсидии на строительство отелей (в т.ч. модульных). Девелоперы отмечают, что благодаря таким мерам ввод новых гостиниц продолжается: по прогнозу, к началу 2025 г. в Москве суммарный номерной фонд достигнет ~30 тыс. номеров (с добавлением ~600 номеров за 2024 г.). В 2024 г. в гостиничный сегмент было совершено 8 инвестиционных сделок на сумму 15 млрд руб., и ожидается дальнейшее увеличение вложений. Основные вызовы, которые называют участники рынка, – нехватка персонала (квалифицированных кадров) в индустрии гостеприимства и необходимость придумывать новые «впечатления» для гостей. Тренд «туризма впечатлений» усиливается – туристы хотят уникального опыта, и отельеры будут все больше акцентировать на этом внимание.
МФК – комплексный подход. Девелоперы коммерческой недвижимости все чаще создают многофункциональные проекты. По словам Михаила Тёмкина (сеть проектов SMART), «МФК со специализацией – новый тренд рынка»: наиболее востребованными становятся комплексы с якорной тематикой – например, медицинские, спортивные или образовательные центры внутри жилых районов. Такой МФК заполняется профильными арендаторами (клиники, фитнес, школы и т.д.), а дополняют его привычные кафе и магазины для удобства посетителей. Инвесторы позитивно оценивают доходность подобных объектов: медицинский или образовательный МФК способен давать ~12% годовых, а IT-кластер – до 20%. Вместе с тем, брокеры предупреждают, что чистая доходность с учетом расходов может быть ниже – порядка 7–8% в год, поэтому важна профессиональная эксплуатация и заполняемость. В Москве число МФК растет: помимо упомянутых крупных проектов, многие жилые кварталы теперь включают коммерческие секции (офисы, торговлю, спорт) для создания собственной инфраструктуры. Инвесторы видят в МФК более устойчивый формат: диверсификация функций сглаживает риски падения дохода, ведь если проседает, к примеру, офисный сегмент, выручка торговой или жилой части комплекса поддержит общую экономику проекта.
Факторы, влияющие на цены и спрос
-
Ключевая ставка ЦБ РФ. Резкое ужесточение денежно-кредитной политики с конца 2022 года существенно повлияло на рынок. В 2023 г. ставка поднялась с 7,5% до 15%, а к весне 2025 г. достигла 21% – рекордного уровня. Дорогие кредиты тормозят новые стройки и сделки с использованием заемных средств. Многие девелоперы отложили запуск проектов, ожидая стабилизации ставки, а инвесторы переключились на сделки с собственным капиталом. Высокая ставка также ударила по владельцам ранее взятых кредитов: для некоторых рост выплат стал критическим, и они были вынуждены продавать объекты с дисконтом. Снижение ставки (ожидаемое к 2026 г.) станет мощным драйвером для рынка, способным повысить доступность финансирования и поддержать рост цен.
-
Соотношение спроса и предложения. Почти во всех сегментах на конец 2024 г. наблюдался дефицит качественного предложения. В офисах вакансия минимальна (5% в Москве) при ограниченном вводе. На складах – тоже (1–2%), хоть ситуация и начнет меняться с выходом новых комплексов. В торговых центрах наоборот – локальный профицит в новых ТЦ: в открытых в 2023–25 гг. московских моллах вакансия в среднем достигает 27%, тогда как по рынку ~8%. То есть старые ТЦ заполнены, а новые заполняются медленно. Этот дисбаланс давит на среднерыночные аренды. В гостиницах спрос растет быстрее предложения (загрузка отелей высока, номера дорожают). В итоге дисбалансы спроса/предложения напрямую влияют на цены: там, где спрос превышает предложение (офисы, склады, хорошие ТЦ, отели) – ставки растут, а где предложение избыточно (новые моллы, некоторые БЦ) – владельцы вынуждены держать цены сдержанно или предлагать бонусы.
-
Уход западных компаний. Массовый выход иностранных корпораций из России в 2022 г. сначала создал вакантность (особенно в офисах и торговых помещениях), но затем рынок адаптировался. По данным CORE.XP, доля иностранных арендаторов офисов в Москве упала до исторического минимума 7% в 2024 г. (для сравнения: до 2022 г. она превышала 30%). Освободившиеся площади заняли госструктуры, отечественные ИT и промышленно-финансовые компании, а также бизнес из «дружественных» стран (например, китайские фирмы теперь занимают львиную долю среди оставшихся иностранцев). В торговле российские бренды (особенно fashion и общепит) активно заместили ушедших: вакантность постепенно снизилась, хотя некоторые ТЦ сменили концепцию. Редевелопмент: часть бывших помещений западных сетей перепрофилируется – под локальных якорных арендаторов, шоурумы маркетплейсов, зоны развлечений. В целом уход западных игроков несильно снизил общую деловую активность к 2024 году, но изменил структуру спроса и заставил пересматривать ставки (где-то вниз для удержания арендаторов, а где-то, наоборот, появилась возможность поднять, если пришел платежеспособный замещающий игрок).
-
Курс рубля и инфляция. Волатильность рубля (в 2023 г. доллар вырос с ~70 до 100 руб., затем откатился) влияет на привлекательность недвижимости как актива. Во-первых, реальная инфляция стоимости строительства: подорожание материалов и работ (~20% за год для складов, аналогично для офисов) подняло себестоимость новых проектов, что впоследствии поддерживает цены продаж – девелоперы не могут сильно снижать цену готовых объектов, чтобы не уйти в убыток. Во-вторых, валютные риски ограничили круг инвесторов: почти все сделки сейчас – рублевые и с участием российских игроков, зарубежных инвесторов очень мало. Для арендаторов из экспортно-импортных отраслей колебания курса могут влиять на платежеспособность, но в целом коммерческая недвижимость стала рассматриваться инвесторами как защитный актив от инфляции и девальвации. Рост арендных ставок во многих сегментах как раз отчасти компенсирует инфляционное давление.
-
Градостроительные тренды и господдержка. Власти стимулируют развитие коммерческой недвижимости косвенно через программы: комплексное развитие территорий (КРТ) дает возможность редевелопмента промзон под офисы и технопарки; субсидирование отелей, как отмечалось, способствует росту гостиничного фонда. Кроме того, городские заказы (например, на дата-центры, технопарки) поддерживают сегмент складов/прома. Эти факторы формируют долгосрочный фундамент спроса. Также заметен перенос инвестиционного интереса: после снижения доходности жилья частные инвесторы обратились к коммерческим объектам (офисы «внарезку», стрит-ритейл) и к фондам недвижимости. Это привело к тому, что на рынке появились новые частные покупатели, готовые инвестировать в небольшие лоты коммерческой недвижимости в расчете на 10–12% годовых, что тоже поддерживает цены.
Прогнозы по ценам и доходности на ближайший год
-
Офисы (2025–2026): Эксперты ожидают сохранения умеренного роста арендных ставок. По оценке CMWP, в 2025 году офисные аренды в Москве будут расти примерно в пределах инфляции (то есть порядка 6–8% за год). Тем не менее, в первом полугодии возможно более резкое повышение в премиум-сегменте из-за острого дефицита (CORE.XP прогнозирует +10–15% по ставкам класса A за 2025 г.). К 2026 г. ситуация может сбалансироваться за счет ввода нескольких отложенных проектов (девелоперы Москвы анонсировали до 200–300 тыс. м² новых офисов в 2025–2026 гг.). В регионах рост будет сдержаннее, привязанный к экономике региональных центров. Ставки капитализации офисов, повысившиеся до ~12%, вероятно, останутся на этом уровне, пока ключевая ставка высока. При ее снижении во второй половине 2025–2026 гг. можно ожидать сжатия доходностей (до 10–11%) и, как следствие, повышения оценочной стоимости офисных объектов.
-
Склады: В 2025 году арендные ставки на склады стабилизируются, а во втором полугодии вероятна коррекция вниз на 5–10% в отдельных локациях, особенно вне Москвы, где ввод новой площади значительно превысит локальный спрос. Тем не менее, базовый спрос (онлайн-ретейл, логистика российских производств) останется высоким. К концу 2025 г. средняя вакансия складов может вырасти до ~3–4% по стране – это все еще комфортный уровень для владельцев и не вызовет обвала ставок. Инвесторы в 2025 г. займут выжидательную позицию: yield в складе ~11–13% привлекательна, но многие будут смотреть на эффективность заполнения новых комплексов. В перспективе 2026 г. рынок может вновь оживиться: более слабый рубль стимулирует развитие локальных складов, а при понижении ставок кредитования возможен новый виток строительства. В общем, доходность складских инвестиций останется высокой, хотя темпы прироста аренды сменятся на небольшое снижение или нулевой рост.
-
Ритейл: Прогноз на 2025 год – плавное восстановление отрасли без резких ценовых изменений. Средние арендные ставки в торговых центрах, по мнению аналитиков, вырастут не более чем на 5% за год, а в некоторых сегментах (например, улицах и новых ТЦ) останутся на прежнем уровне. Главный драйвер доходности для владельцев ТЦ – это заполняемость. Ожидается, что вакансия по действующим ТЦ снизится еще на 1–2 п.п. по мере выхода новых отечественных брендов и расширения развлекательных зон. Скидки для арендаторов будут постепенно отменяться по мере роста товарооборота арендаторов, но это процесс до 2026 года. Цены продаж торговых объектов могут немного подрасти, если снизится ключевая ставка, однако и дальше возможны сделки с дисконтом для проблемных объектов. В 2025–2026 гг. торговая недвижимость останется двоякой: первоклассные ТЦ в городах-миллионниках вернутся к доходности ~9–12% годовых, тогда как устаревшие или неудачно расположенные комплексы могут менять собственников по привлекательным ценам.
-
Гостиницы: Участники рынка ожидают сохранения высокого спроса на внутренний туризм и бизнес-проживание. В 2025 году средняя цена номера может еще вырасти на 10–15% (особенно в регионах с увеличением турпотока), но таких скачков как в 2024-м уже не будет – рынок близок к насыщению по тарифам. Основной рост доходности теперь будет достигаться за счет повышения загрузки в межсезонье и развития дополнительных услуг. Доходность на номер продолжит повышаться, но более умеренно – порядка 10% в год, согласно прогнозам, что все равно опережает инфляцию. В 2025–2026 гг. на рынке появятся новые отели (в т.ч. много инвестируется в курортные регионы – Краснодарский край, Кавказ). Государственное субсидирование и отмена НДС для гостиниц (ставка 0% продлена до 2027 г.) поддержат приток инвестиций. Таким образом, отельный сегмент сохранит тренд роста доходов, хотя темпы немного снизятся после фазы постковидного восстановления. Доходность гостиничных активов для инвесторов останется на уровне ~10% годовых, что сопоставимо с другими сегментами недвижимости, при условии профессионального управления.
-
МФК: В ближайшие годы формат многофункциональных комплексов будет развиваться опережающими темпами. Девелоперы уже в 2025 г. запускают проекты МФК вместо монофункциональных ТЦ или бизнес-центров. Ожидается, что специализированные МФК (медицинские, ИT, спортивные) будут пользоваться повышенным спросом со стороны арендаторов профильных услуг, а значит и генерировать стабильный поток аренды. Ставки аренды в таких проектах, вероятно, будут сопоставимы с офисными/торговыми по локации, однако за счет микса функций общий показатель доходности может быть выше среднего. Инвесторы уже включают МФК в свои стратегии: прогнозируется, что доходность новых МФК останется на уровне 12–15%, привлекая капиталы. К 2026 г., с улучшением экономики, МФК могут начать вытеснять устаревшие объекты – рынок будет предпочитать гибкие пространства. Таким образом, прогноз по МФК позитивный: рост арендных потоков, устойчивость к рыночным колебаниям и внимание инвесторов как к формату будущего.
