Если нужно, проконсультируем по телефону или почте – просто напишите нам сообщение и укажите предпочтительный способ для связи.
Зонирование торгового центра (ТЦ) — это не просто распределение площадей, а сложная система, которая формирует коммерческую привлекательность объекта, удобство для посетителей и его долгосрочную устойчивость. В России, где рынок ритейла переживает трансформацию под влиянием санкций, роста локальных брендов и изменений в потребительском поведении, грамотное зонирование становится ключевым фактором успеха. В этом исследовании мы подробно разберем теоретические аспекты, нормативные требования, современные тренды и практические кейсы, демонстрирующие, как зонирование влияет на эффективность ТЦ.
Правила зонирования и застройки: нормативная база и региональные особенности
Создание торгового центра в России начинается с соблюдения строительных норм и правил (СНиП 31-06-2009, СП 1.13130.2020), которые регулируют безопасность, доступность и функциональность объекта. Однако успешные проекты выходят за рамки минимальных требований, адаптируясь к локальным условиям.
Климатические адаптации играют ключевую роль. Например, в северных регионах (Тюмень, Екатеринбург) ТЦ проектируются с усиленной теплоизоляцией, крытыми переходами между секциями и парковками с подогревом. В Москве и Санкт-Петербурге акцент делается на интеграцию с транспортной инфраструктурой: подземные парковки, удобные подъездные пути и переходы в метро.
Градостроительные аспекты также важны. В исторических центрах городов (например, в Санкт-Петербурге) ТЦ часто интегрируются в существующую застройку, сохраняя архитектурный облик. В спальных районах Москвы, напротив, проектируются многофункциональные комплексы с жилыми апартаментами и офисами, такие как «Афимолл Сити».
Планировка торгового центра: психология пространства и логистика
Планировка ТЦ должна учитывать не только архитектурные особенности, но и поведение покупателей. Исследования (например, отчеты Colliers Russia ) показывают, что 70% покупок в ТЦ совершаются импульсивно, а среднее время пребывания — 1,5–2 часа. Это требует продуманного распределения зон.
Якорные арендаторы — основа распределения трафика. В России чаще используются гипермаркеты («Лента», «Окей») и кинотеатры («Каро», «Синема Парк»), чем в Европе. Например, в ТЦ «Галерея» (Санкт-Петербург) кинозалы расположены на верхних этажах, а эскалаторы проходят через зоны с магазинами одежды и аксессуаров. Это заставляет посетителей проходить мимо витрин, увеличивая шансы на спонтанные покупки.
Зонирование торгового зала требует логичной навигации. Товары первой необходимости (например, продукты) размещаются в глубине, а импульсные (сувениры, аксессуары) — у входа. В ТЦ «Авиапарк» (Москва) фуд-корт объединен с развлекательными зонами, что превращает его в место притяжения для семей.
Пример: В ТЦ «Цветной» (Москва) эскалаторы ведут к зонам с локальными брендами, что увеличивает их посещаемость на 15%. Это решение основано на данных Wi-Fi-трекинга, которые показали, что посетители чаще заходят в магазины, расположенные рядом с вертикальными коммуникациями.
Зонирование магазина: от формата к деталям
Внутри магазинов зонирование направлено на повышение конверсии. Например, в продуктовых сетях («ВкусВилл») зона свежих продуктов (овощи, фрукты) размещается у входа, что стимулирует покупку скоропорта. В магазинах DIY («Леруа Мерлен») интерактивные зоны с образцами материалов увеличивают вовлеченность клиентов.
Локальные бренды играют все более важную роль. В ТЦ «Метрополис» (Москва) 30% площадей отведено под региональных производителей, что создает уникальный ассортимент и привлекает посетителей, уставших от глобальных сетей.
Пример: В ТЦ «РИО» (Краснодар) зоны street-retail с местными брендами одежды и сувениров расположены рядом с входом, что формирует имидж ТЦ как места поддержки отечественного бизнеса.
Зонирование площади: баланс между торговлей и сервисом
Парковки, входные группы и зоны отдыха — не менее важны, чем торговые площади. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) подземные парковки на 300–500 мест становятся стандартом, а в регионах — наземные с подогревом. Сервисные зоны (банкоматы, аптеки) размещаются в местах высокой проходимости, как в ТЦ «Цветной» (Москва), где пункты выдачи заказов интегрированы с торговыми галереями.
Пример: В ТЦ «Афимолл Сити» зоны отдыха с бесплатным Wi-Fi расположены рядом с детскими магазинами, что удерживает родителей в ТЦ на несколько часов.
Планировка этажей: вертикальное зонирование
Вертикальное зонирование требует продуманного подхода. В России верхние этажи часто отводятся под рестораны и кинотеатры, чтобы увеличить проходимость. Например, в ТЦ «Метрополис» (Москва) эскалаторы ведут к зонам с локальными брендами, что повышает их посещаемость.
Пример: В ТЦ «ГУМ» (Москва) верхние этажи отведены под премиальные бренды и рестораны, что создает атмосферу эксклюзивности. Это решение основано на анализе целевой аудитории — туристов и жителей с высоким доходом.
Современные тренды: цифровизация и персонализация
Цифровые технологии меняют подход к зонированию. Например, в ТЦ «Цветной» (Москва) данные Wi-Fi-трекинга помогли выявить «мертвые зоны» и перераспределить магазины. Мобильные приложения с навигацией и персональными предложениями (как в «Метрополисе») усиливают вовлеченность посетителей.
Пример: В ТЦ «Афимолл Сити» внедрена система мониторинга очередей в кинотеатры и рестораны, что позволяет оптимизировать нагрузку на инфраструктуру.
Заключение
Зонирование торгового центра в России требует комплексного подхода, сочетающего теоретические принципы с практической адаптацией к локальным условиям. Успешные проекты, такие как «Афимолл Сити», «Мега Химки» и «Галерея», демонстрируют, что внимание к деталям — от расположения эскалаторов до поддержки локальных брендов — напрямую влияет на прибыльность. В условиях растущей конкуренции и изменений в потребительских предпочтениях гибкость и инновации в зонировании становятся ключевыми факторами успеха.
