Форматы коммерческой недвижимости и ритейла: тренды 2025 года

Офисные пространства: высокий спрос и гибкие решения

Российский офисный рынок переживает подъем. В Москве вакансия офисов к началу 2025 года снизилась до 4,6%, что на 2,8 п.п. меньше, чем годом ранее. Объем сделок за 2024 год достиг рекордных 1,81 млн кв. м – прежде всего за счет крупных сделок по покупке строящихся объектов под штаб-квартиры (например, РЖД приобрела башню Moscow Towers, а Центробанк – площади в квартале «Слава»). Недостаток готовых качественных офисов побуждает девелоперов запускать новые проекты: компания MR объявила направление MR Office и планирует построить в 2025 году до 10 бизнес-центров суммарно около 1 млн кв. м. На фоне дефицита площадей арендаторы – особенно крупные корпорации и госструктуры – стремятся консолидироваться и выкупают большие блоки, чтобы разместить подразделения единой локацией. Это повышенное поглощение площадей привело к росту арендных ставок: в 2024 году средние ставки выросли примерно на 30%, заметнее всего – в «Москва-Сити» и центральных деловых районах. При этом гибкость становится ключевым требованием: растет популярность коворкингов и сервисных офисов, позволяющих компаниям быстро масштабировать или сокращать занимаемые площади. Ожидается, что в 2025 году тренд сохранится – новые большие офисные проекты (в том числе многофункциональные комплексы с долей офисов) будут вводиться, но значительная их часть уже предсдана крупным пользователям, поэтому серьезного роста вакансии не произойдет.

Складская недвижимость: бум e-commerce и региональная экспансия

Логистический сегмент продолжает устанавливать рекорды. В 2024 году в России введено 4,9 млн кв. м новых складов – это исторический максимум (+21% к 2023 г.). Основной рост пришелся на регионы: если в Москве и области построено ~1,8 млн кв. м (37% общего объема), то в Санкт-Петербурге – 0,8 млн кв. м (в 2 раза больше, чем годом ранее), а в совокупности по другим региональным хабам – 2,4 млн кв. м (+42%). Такой всплеск обеспечила экспансия онлайн-ритейлеров, на которых пришлось около половины введенных площадей – крупные маркетплейсы (Ozon, Wildberries) и сети фульфилмент-центров открывали распределительные центры свыше 100 тыс. кв. м каждый. Например, в Московском регионе заработали построенные для конкретных заказчиков склады «ВсеИнструменты.ру», «Петрович» и Ozon, площадью ~100 тыс. кв. м каждый. Спрос на склады остается высоким, хотя и перешел из ажиотажной фазы в более стабильную: доля e-commerce в структуре спроса немного сокращается в пользу производителей и традиционного ритейла. Вакантность складов класса А остается низкой – около 1,6% на март 2025 года. Тем не менее рынок ожидает некоторого насыщения: в 2025 году прогнозируется снижение нового ввода примерно до 4,0 млн кв. м (на ~18% меньше, чем в 2024). Этому поспособствуют рост стоимости строительства и дороговизна заемного финансирования, а также более умеренные темпы роста онлайн-торговли. По мнению экспертов IBC Real Estate, спрос остается высоким, но уже не ажиотажным, и к 2026 году рынок может стабилизироваться – часть проектов отложат, а девелоперам стоит осторожнее подходить к новым стройкам. В целом сегмент складской недвижимости по-прежнему в тренде, особенно форматы built-to-suit (под конкретных клиентов) и распределительные центры последней мили (city hubs, dark stores) для экспресс-доставки.

Торговая недвижимость: торговые центры и стрит-ритейл

Торгово-развлекательные центры (ТРЦ) адаптируются к новым условиям и вновь набирают обороты. После ухода ряда западных брендов вакантность в московских ТЦ начала снижаться – к началу 2025 года она опустилась до 8%, поскольку освободившиеся помещения активно занимают отечественные сети (государственные и частные) и новые иностранные игроки из дружественных стран. Средний размер новых моллов сократился за последнее десятилетие (на ~36% меньше, чем 10 лет назад), однако последние данные указывают на разворот тренда: в 2024 году средняя площадь открывшихся ТЦ по стране выросла до 12,4 тыс. кв. м, а в 2025 ожидается ~13,8 тыс. кв. м. Если в предыдущие годы девелоперы делали упор на небольшие районные центры, то сейчас вновь появляются более крупные объекты (20–40 тыс. кв. м и больше). Это связано с активной экспансией российских розничных брендов и перспективой возвращения международных операторов: рынку требуются большие площади, что ведет к укрупнению форматов. Инвестиционная активность в торговом сегменте пока сдержанная – за весь первый квартал 2025 в России появилось лишь 2 новых международных бренда, – однако внутренняя торговля компенсирует эту паузу.

Стрит-ритейл (уличные торговые коридоры) в крупных городах переживает смешанные тенденции. С одной стороны, средняя вакантность по Москве снизилась к концу 2024 года до 14,8% (–0,3 п.п. за год), однако этот уровень все еще выше докризисных ~9%. На самых туристических пешеходных улицах свободных площадей, наоборот, прибавилось – 18,7% против ~12% ранее. Уход fashion-брендов ударил по таким коридорам, как Кузнецкий Мост (вакансия подскочила почти до 50%) и Тверская. Тем не менее во многих локациях уход западных марок не опустошил улицы: в 2024 году деятельность в формате стрит-ритейла официально ограничили 36 международных брендов, но взамен на московских улицах открылось 19 новых магазинов – 18 от локальных предпринимателей и 1 из стран СНГ, что более чем в 2 раза превышает показатели допандемийного 2021 года. Многие пустующие витрины уже обрели новых арендаторов: например, на месте закрытого Hard Rock Cafe на Арбате заработал демократичный ресторан The Бык, а пустовавшее кафе Ladurée на Малой Бронной займет белорусский модный бренд ZNWR. Таким образом, стрит-ритейл трансформируется – доля общепита и услуг в структуре улиц растет, вытесняя fashion-сегмент. В 2024 году в Москве открылось около 90 новых кафе и ресторанов, что составило почти половину всех новых точек на основных улицах. Это говорит об изменении профиля улиц: больше кафе, баров, салонов красоты, меньше монобрендовых магазинов одежды. Тем не менее центральные коридоры остаются привлекательными, а по мере появления новых концепций (например, локальные дизайнеры, шоу-румы маркетплейсов) вакантность постепенно снижается.

Гибридные пространства, гастромаркеты и dark stores

Гибридные форматы становятся ответом на новые потребности арендаторов и посетителей. Девелоперы все чаще интегрируют несколько функций в одном объекте: появляются многофункциональные комплексы (МФК), сочетающие торговый центр, офисные помещения, жилье или апарт-отель под одной крышей. Такой подход диверсифицирует потоки доходов и повышает устойчивость проекта. Например, новый квартал «Слава» в Москве объединяет жилые дома, коммерческие площади и офисы премиум-класса – часть комплекса выкупил Центробанк под свои нужды. Redevelopment (редевелопмент) набирает обороты: старые промзоны и заводские территории переделываются в современные пространства. По программе реорганизации промзон Москвы («МПТ») девелоперам предоставляются льготы при создании рабочих мест – ожидается строительство свыше 6 млн кв. м коммерческой и социальной недвижимости, что принесет около 290 тыс. новых рабочих мест. Уже реализуются проекты на территориях ЗИЛ, Серпа и Молота, АЗЛК и других – там возникают технопарки, лофты, общественные креативные кластеры. В Санкт-Петербурге успешным примером стал порт «Севкабель», преобразованный в общественное пространство с рынком и офисами. Тренд на гибкость также проявляется в самом подходе к организации площадей: в торговых центрах появляются коворкинги и зоны для мероприятий, а в бизнес-центрах – шоу-румы и флагманские магазины на первых этажах.

Отдельно стоит отметить гастрономические пространства – фуд-холлы (гастромаркеты). Этот формат демонстрирует бурный рост: по данным NF Group, в 2024 году в России откроется рекордное число новых фуд-холлов – порядка 38 проектов (в 2023 было 25). Формат, возникший в столицах (первым был Даниловский рынок в 2017), ныне активно распространяется по регионам. Только за первые 7 месяцев 2024 года заработало 20 гастромаркетов, и более половины из них – 11 – в региональных городах (в Москве – 6, в Петербурге – 3). Всего по стране насчитывается уже порядка 137 фуд-холлов общей площадью ~370 тыс. кв. м, из них около половины – в Московском регионе. Девелоперы и управляющие ТРЦ охотно внедряют фуд-холлы внутри своих объектов, поскольку они значительно повышают трафик и время пребывания посетителей. За последние годы не менее 50% всех новых фуд-холлов открывалось именно внутри торговых центров, и эта доля растет – тренд выходит за пределы столиц. В 2024 году около 38–40% новых фуд-холлов, открытых в ТЦ, пришлось на региональные города. Крупные гастропроекты заявлены к открытию в Казани и Петербурге (например, «Невский Маркет» в ТРЦ «Невский Центр», ~4 тыс. кв. м). Фуд-холлы стали точкой притяжения и одновременно «якорем» нового типа для ТРЦ, заменяя традиционных ушедших арендаторов. Формат выгоден и начинающим рестораторам – можно арендовать небольшой корнер и протестировать концепцию с меньшими затратами. Ожидается, что гастромаркеты сохранят высокие темпы развития и в ближайшие годы, стимулируя рынок торговой недвижимости к дальнейшей трансформации.

На фоне роста онлайн-торговли выделился формат dark store – закрытый для посетителей городской склад-магазин, откуда ведется доставка. Бум «дарксторов» пришелся на 2020–2021 годы, когда сервисы экспресс-доставки (Самокат, Яндекс.Лавка и др.) открыли сотни точек в столицах и крупных городах. К 2024 году рынок несколько стабилизировался: некоторые игроки сократили неприбыльные точки, произошло укрупнение бизнеса. Тем не менее dark stores прочно вошли в инфраструктуру ритейла, особенно продуктового: крупные ритейлеры теперь сами развивают сети точек доставки и сборки заказов. Dark kitchen (кухни без зала) – схожий формат в ресторанном бизнесе – также вырос, подкрепленный спросом на доставку еды. Эти форматы не столько про торговые пространства для покупателей, сколько про логистику «последней мили», однако их распространение влияет на рынок коммерческой недвижимости: повышается спрос на небольшие помещения в жилых районах и окраинах под такие нужды. В 2024–2025 гг. можно ожидать дальнейшего расширения подобных сетей, хотя и не столь стремительного, как раньше, а также их интеграции с классическими форматами (например, пункты выдачи онлайн-заказов в супермаркетах, dark kitchen при действующих ресторанах и т.п.).

Примеры новых проектов и перспективы до 2026 года

Несмотря на геополитические и экономические сложности, рынок коммерческой недвижимости России демонстрирует адаптивность. В 2024 году открылись и анонсированы значимые объекты в различных сегментах. В Москве, например, открылся ТРЦ «Кузьминки Молл» (GBA ~69 тыс. кв. м) – крупный районный комплекс рядом с метро, а в Санкт-Петербурге произошел запуск одного из самых больших в стране моллов – ТРЦ «Hollywood» площадью 115 тыс. кв. м. Региональные мегаполисы тоже вносят вклад: в Перми после реконцепции вновь открылся ТРЦ «Лайнер», в Казани строится современный офисно-торговый центр в рамках обновления набережной, в Новосибирске завершился очередной этап логопарка. По итогам 2024 года ожидается ввод около 397 тыс. кв. м качественных площадей в новых торговых центрах по России, что станет максимумом с 2016 года. Причем до 70% нового ввода обеспечат регионы – с начала 2024 в регионах заработал 21 новый ТЦ общей арендуемой площадью свыше 250 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге после затишья 2023 года планируется открытие как минимум 5 торговых центров в 2025 году, а Москва в 2024–2025 гг. может пополниться десятком средних и крупных моллов.

В сегменте офисов на подходе сразу несколько небоскребов и деловых комплексов: в ММДЦ «Москва-Сити» завершается строительство башни One Tower (мультифункциональный небоскреб с апартаментами и офисами), на площадке бывшего завода ЗИЛ возводится деловой кластер, в Петербурге компания «Газпром нефть» строит второй небоскреб рядом с Лахта-центром. Рынок гостиничной недвижимости также ищет новые форматы – в Москве и Петербурге продолжается рост сегмента апарт-отелей (например, сеть апарт-отелей YE’S и Vertical расширяет присутствие). Апарт-отели привлекают инвесторов как готовый арендный бизнес, а также востребованы у арендаторов, приезжающих в командировки на длительный срок. В 2024 году в Москве заявлены новые проекты апарт-комплексов в составе многофункциональных проектов около деловых центров – этот тренд показывает синергию гостиничного и офисного сегментов.

Поведение арендаторов и потребителей напрямую влияет на форматы недвижимости. Компании-арендаторы офисов сегодня требуют большей гибкости: помимо коворкингов, набирают популярность короткие договоры аренды, опция масштабирования помещений «под себя», готовая отделка и сервисы в бизнес-центрах (от спортзалов до конференц-залов). Ритейлеры, потеряв глобальные бренды, переориентируются на отечественный ассортимент, активно осваивают освободившиеся локации и одновременно развивают омниканальные модели. Покупатель в 2025 году ценит удобство и впечатления: это означает спрос на форматы «у дома» (магазины шаговой доступности, dark stores), а с другой стороны – на интересные просторные места для отдыха и шопинга (фуд-холлы, развлекательные зоны, тематические маркеты). ТРЦ отвечают увеличением доли развлечений и гастрономии в структуре арендаторов, созданием мультимедийных пространств, проведением мероприятий, чтобы привлечь аудиторию. Цифровизация тоже влияет на форматы: растет число шоу-румов и пунктов выдачи онлайн-заказов – и в стрит-ритейле, и внутри ТРЦ, где маркетплейсы открывают свои мини-магазины. Таким образом, границы между онлайн и офлайн торговлей стираются, рождая новые гибридные форматы магазинов.

Прогноз на 2025–2026 годы в целом позитивный. Офисный сегмент, вероятно, продолжит рост за счет госзаказов и IT-сектора, хотя темпы могут замедлиться после рекордного 2024 года. Вакансия останется низкой, а ставки – под умеренным повышательным давлением. Рынок складов после пика 2024 года войдет в более сбалансированную фазу: девелоперы будут осторожнее, возможно временное увеличение свободных площадей до ~3–4%, но критического oversupply не ожидается – сектор поддерживается развитием отечественного производства, импортозамещением и потребностью в современных логистических цепочках. В торговой недвижимости ключевой тренд – переформатирование: к 2026 году мы увидим более гибкие торговые пространства, где на месте ушедших зарубежных якорей окончательно обоснуются локальные бренды, азиатские ретейлеры и развлекательные концепции. Эксперты прогнозируют возвращение некоторых международных игроков при стабилизации обстановки, что может дать импульс рынку крупных ТРЦ. Однако основной драйвер развития – внутренний предпринимательский ресурс: появляются новые российские бренды одежды, техники, рестораны, которые займут ниши, ранее заполненные глобальными сетями. Продолжающийся рост доходов населения (при его реализации) и изменение образа жизни горожан будут стимулировать спрос на качественные объекты: современные офисы, удобные локальные торговые центры, пространства для отдыха и работы. Девелоперы, в ответ, будут фокусироваться на многофункциональности, ESG-факторах (устойчивое развитие) и интеграции проектов в городскую среду. В итоге к 2026 году на рынке укрепятся именно те форматы коммерческой недвижимости, которые сумели адаптироваться под новые реалии – гибкие, технологичные и ориентированные на потребительский опыт.